Comprar un departamento como inversión implica analizar no solo su ubicación, precio y financiamiento, sino también las obligaciones que podrían surgir si decides destinarlo al arrendamiento. Conocer las normas legales aplicables te permitirá evaluar mejor los riesgos antes de adquirir una propiedad.
En Perú, el Código Civil, las normas procesales y las disposiciones tributarias regulan distintos aspectos de esta actividad. Estas son cuatro reglas que conviene revisar al planificar la compra de un inmueble con fines de inversión.
1. Duración y finalización del contrato de arrendamiento
El artículo 1688 del Código Civil establece, como regla general, que el plazo de un arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años. Cuando el bien pertenece a entidades públicas o personas incapaces, el máximo es de seis años. Si se pacta un plazo mayor, se entiende reducido al límite legal aplicable.
Si vence un contrato de duración determinada y el arrendatario permanece en el inmueble, el artículo 1700 señala que no existe renovación tácita: continúa el arrendamiento bajo las mismas estipulaciones hasta que el arrendador solicite la devolución del bien. Por ello, no debe confundirse esta continuación con un contrato nuevo de plazo indeterminado.
Para los contratos de duración indeterminada, el artículo 1703 permite poner fin al arrendamiento mediante aviso judicial o extrajudicial. No corresponde afirmar que todos los contratos exigen necesariamente un preaviso uniforme de 30 días: la terminación depende del tipo de contrato y de las reglas aplicables.
Antes de comprar para invertir, revisa que un eventual contrato identifique el plazo, las condiciones de devolución, las obligaciones de ambas partes y las consecuencias de incumplimiento.
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2. Mejoras y reparaciones del inmueble
El Código Civil distingue entre mejoras necesarias, útiles y de recreo. Según el artículo 916, las necesarias evitan la destrucción o deterioro del bien; las útiles aumentan su valor o renta; y las de recreo responden a fines de ornato, lucimiento o comodidad.
El artículo 917 contempla el derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al momento de la restitución, salvo que se haya pactado lo contrario. Asimismo, el artículo 919 establece que la acción de reembolso prescribe a los dos meses de la restitución del bien. La aplicación concreta depende del contrato y de las circunstancias.
Si estás evaluando comprar un departamento nuevo, considera también los costos de conservación y mantenimiento, y diferencia las reparaciones que correspondan al propietario de aquellas asumidas válidamente por el ocupante.
3. Causales de resolución y procedimientos de desalojo
La falta de pago, el uso del inmueble para un destino distinto al pactado o el subarrendamiento no autorizado pueden generar controversias y, según las condiciones legales y contractuales, sustentar la resolución del arrendamiento. La devolución del inmueble debe reclamarse mediante el procedimiento que corresponda; el propietario no puede ejecutar por su cuenta un desalojo forzoso.
¿Qué mecanismos contempla la legislación peruana?
El Código Procesal Civil regula el proceso de desalojo. Además, la Ley N.º 30201 incorporó un mecanismo especial relacionado con la cláusula de allanamiento futuro en contratos con firmas legalizadas, sujeto a los requisitos previstos por la norma.
Por otra parte, la Ley N.º 30933 regula un procedimiento especial de desalojo con intervención notarial y ejecución judicial, aplicable únicamente si se cumplen sus requisitos formales y contractuales, como la identificación del inmueble, el sometimiento expreso al procedimiento y las formalidades exigidas.
El Decreto Legislativo N.º 1177 establece un régimen especial de arrendamiento para vivienda con formularios y reglas propias. No debe asumirse que todos los contratos privados pueden utilizar indistintamente estos procedimientos ni que existe un plazo único garantizado de desalojo.
Antes de comprometer tu inversión, solicita asesoría legal para elegir correctamente el tipo de contrato y verificar si se cumplen las condiciones para un mecanismo especial.
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4. Obligaciones tributarias por ingresos de arrendamiento
De acuerdo con la SUNAT, el alquiler de inmuebles realizado por una persona natural, cuando corresponde a rentas de primera categoría, está sujeto a un pago equivalente al 5 % del monto del alquiler percibido. En el régimen ordinario, la declaración y el pago se realizan mediante el Formulario Virtual N.º 1683 o los canales habilitados por SUNAT, conforme al cronograma aplicable.
Es importante distinguir entre el monto del impuesto y la forma de determinar la renta imponible. También pueden existir reglas especiales, como la renta mínima presunta y el tratamiento de cesiones gratuitas o a precio no determinado. Si la operación se realiza como actividad empresarial, el tratamiento tributario puede ser distinto.
Conserva los comprobantes y constancias correspondientes y consulta las instrucciones vigentes de SUNAT antes de declarar. La posibilidad de que el arrendatario deduzca gastos depende de los requisitos tributarios aplicables a su situación; no es automática.
¿Qué revisar antes de comprar un departamento como inversión?
Además de conocer las normas de arrendamiento, la decisión de compra requiere comprobar la titularidad y las cargas registrales del inmueble, evaluar el presupuesto disponible, revisar las condiciones de financiamiento y considerar los costos de mantenimiento y formalización.
En SUNARP puedes revisar la partida registral y verificar quién figura como titular y si existen cargas inscritas. Si compras un departamento en planos, también conviene revisar los permisos del proyecto y las condiciones contractuales de entrega.
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Preguntas frecuentes
¿Todos los contratos de arrendamiento pueden durar diez años?
No. Diez años es el máximo general para contratos de duración determinada, con excepciones previstas en el Código Civil. Las partes pueden acordar un plazo menor.
¿Puedo desalojar inmediatamente a un ocupante que no paga?
No. Debe aplicarse el procedimiento legal correspondiente y respetarse las formalidades y garantías establecidas por la ley.
¿Qué impuesto se paga por alquilar un inmueble?
En el caso usual de una persona natural que obtiene rentas de primera categoría, el impuesto equivale al 5 % del alquiler percibido, conforme a las reglas de SUNAT.
Conclusión
Conocer las normas legales de arrendamiento en Perú es una parte importante de la planificación de una compra inmobiliaria destinada a inversión. Entender los plazos contractuales, el tratamiento de las mejoras, las vías de desalojo y las obligaciones tributarias ayuda a anticipar responsabilidades y proteger el patrimonio.
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