Si estás interesado en comprar departamentos para alquilar, es esencial que conozcas todo sobre este negocio. En primer lugar, debes familiarizarte con diferentes leyes que evitarán posibles conflictos con tus inquilinos. ¿Quieres saber más al respecto? Entonces, ¡sigue leyendo y descubre 4 normas legales que debes conocer antes de arrendar un inmueble!
1. Normas de duración de los contratos
La mayoría de las personas que incursionan en el negocio de alquiler de propiedades desconocen que la legislación peruana establece un plazo máximo de 10 años para todos los contratos de arrendamiento de inmuebles. En este sentido, cualquier contrato que establezca un plazo mayor, en última instancia se considerará que tiene el plazo máximo legal de 10 años.
En cuanto a los contratos vencidos, debe tomarse en consideración que, a pesar de que ambas partes sigan actuando como si estuviera vigente, esto no implica una renovación del contrato. Las leyes peruanas simplemente consideran que este contrato indeterminado continúa en los mismos términos que el contrato vencido.
Por este motivo, si deseas dar por terminado el contrato, tu deber como arrendador será notificar con al menos 30 días de anticipación la terminación del mismo y solicitar al arrendatario la devolución del inmueble.
Ahora bien, es bueno recordar que estas normas se aplican a cualquiera de las partes cuando desean resolver un contrato de arrendamiento antes del vencimiento de su plazo. En otras palabras, el arrendatario también puede notificar la resolución por adelantado.
Cabe señalar que ninguna de las partes incurrirá en penalizaciones en caso de rescisión, a menos que se acuerde lo contrario en el contrato.
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2. Normas sobre mejoras en el inmueble
Al arrendar un departamento, una casa u otra propiedad, el bien debe entregarse en las mejores condiciones posibles. No obstante, no siempre es así. Por este motivo, la legislación peruana establece que el arrendador deberá reembolsar al arrendatario todas las mejoras necesarias y útiles que realice en la propiedad durante la vigencia del contrato.
En Perú, el Código Civil define las mejoras necesarias como «toda mejora que tenga por objeto evitar la destrucción o deterioro del inmueble», mientras que las mejoras útiles son «mejoras que, a pesar de no ser necesarias, aumentan el valor y la renta del bien».
Es fundamental que tengas en cuenta que el plazo para que el inquilino reclame el reembolso de las mejoras necesarias y útiles expira a los 2 meses de haber devuelto el inmueble. Sin embargo, si lo consideras oportuno, también es posible pactar en el contrato que las mejoras, tanto útiles como necesarias, corran a cargo del arrendatario.
3. Normas de desalojo
La legislación aplicable establece que el arrendador puede desahuciar al inquilino tras la rescisión del contrato de alquiler. Esta rescisión puede ocurrir por las siguientes razones:
- Expiración del plazo del contrato.
- Falta de pago.
- Subarrendamiento de la vivienda.
- Incumplimiento de cualquiera de las condiciones pactadas.
- Utilización de la vivienda para fines distintos a los pactados.
- Acuerdo de las partes.
En el pasado, los juicios de desalojo podían durar meses en los tribunales peruanos. En la actualidad, gracias al Decreto Legislativo Nº 1177, se permite el «desalojo express», que otorga al inquilino un plazo de cinco días hábiles para contestar la demanda o desocupar el inmueble. Si el inquilino hace caso omiso, el desalojo se ejecutará dentro de los tres días hábiles siguientes a la notificación, en la forma y plazo que señale la resolución judicial.
Para acogerse a este régimen, las partes deben cumplimentar un Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble Destinado a Vivienda (FUA), que luego tendrá que certificar un notario junto con el contrato de arrendamiento.
Alternativamente, el Código Procesal Civil peruano permite al inquilino consentir un futuro desalojo y renunciar a todas las acciones civiles en el contrato de arrendamiento. Los inquilinos que no desalojen la propiedad tras la ejecución del contrato, o que no paguen el alquiler durante al menos 2 meses y 15 días consecutivos, pueden ser desalojados con la intervención de un Juez de Paz Letrado.
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4. Normas tributarias
Los arrendadores deben recordar que todos los ingresos derivados de los contratos de arrendamiento se consideran rentas de primera categoría en Perú. En consecuencia, el arrendador tendrá que ingresar a la página web de la SUNAT y llenar el formulario N° 1683, a fin de declarar dichas rentas. Posteriormente, deberá imprimir el formulario completo y entregar el original al arrendatario para que pueda deducir el costo del alquiler de su impuesto a la renta.
En conclusión, como arrendador es importante que conozcas las normas legales que rigen el arrendamiento de inmuebles en Perú. De esta manera, podrás garantizar un arrendamiento legal y evitar posibles conflictos con los arrendatarios. ¡Esperamos que esta información te haya resultado útil e interesante!
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