El impuesto de alcabala grava determinadas transferencias de inmuebles en Perú y corresponde al comprador. En la primera venta realizada por una empresa constructora, la edificación no está afecta, aunque la parte atribuida al terreno sí puede generar el impuesto.
¿Qué es el impuesto de alcabala?
El impuesto de alcabala es un tributo municipal que grava la transferencia de inmuebles urbanos o rústicos, a título oneroso o gratuito y cualquiera sea la modalidad utilizada. En una compraventa, el contribuyente es el comprador.
Se regula en el Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, aprobado por el Decreto Supremo N.° 156-2004-EF. Antes de comprar, conviene confirmar si la operación está afecta y qué entidad administra el pago donde se ubica el inmueble.
¿Se paga alcabala por un departamento nuevo?
No siempre. La ley establece que la primera venta de inmuebles realizada por empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto de alcabala, excepto por la parte correspondiente al valor del terreno.
Por ello, comprar un departamento de estreno directamente a la empresa que lo construyó no implica una inafectación total. La construcción no está afecta, pero el valor atribuible al terreno sí puede formar parte del cálculo.
¿Qué ocurre si el departamento está en preventa o es un bien futuro?
Comprar en planos, en preventa o como bien futuro no genera por sí solo una exoneración adicional. Lo importante es identificar si se trata de la primera venta efectuada por la empresa constructora y cómo se determina el valor del terreno.
Antes de firmar, solicita que la minuta, el contrato y la documentación del proyecto indiquen la naturaleza de la operación. La notaría y la administración tributaria competente podrán verificar si corresponde liquidar alcabala.
¿Cómo se calcula el impuesto de alcabala?
La tasa es de 3%. Sin embargo, las primeras 10 UIT de la base imponible no están afectas. Debe utilizarse la UIT vigente en la fecha de la transferencia; para una operación realizada en 2026, corresponde consultar el valor oficial publicado por el Estado.
La fórmula general es:
Impuesto de alcabala = 3% × (base imponible – 10 UIT)
La base imponible es el valor de transferencia, pero no puede ser menor al valor del autovalúo del ejercicio en que se produce la operación, ajustado según el Índice de Precios al por Mayor publicado por el INEI.
En una primera venta realizada por una empresa constructora, debe considerarse el tratamiento especial del terreno. Por ello, no conviene aplicar la fórmula al precio total del departamento sin revisar la liquidación.
¿Cuándo y dónde se paga la alcabala?
El pago debe efectuarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia. El incumplimiento puede generar intereses.
La entidad encargada depende de la ubicación. En Lima, el Servicio de Administración Tributaria de Lima brinda orientación y administra este impuesto dentro de su ámbito. En otras jurisdicciones, el trámite puede realizarse ante la municipalidad o administración tributaria competente.
Qué documentos suelen solicitar?
Los requisitos varían según la entidad, pero normalmente se pide:
- Documento de identidad del comprador.
- Minuta, escritura pública, contrato de compraventa u otro documento que sustente la transferencia.
- Información del autovalúo, como Hoja Resumen y Predio Urbano, cuando corresponda.
- Documentación que permita identificar si es la primera venta realizada por una empresa constructora y el valor atribuible al terreno.
Antes de iniciar el trámite, revisa los requisitos vigentes de la entidad competente, ya que pueden cambiar.
Recomendaciones antes de comprar un departamento nuevo
Incluye el posible pago de alcabala dentro de tu presupuesto de cierre, junto con los gastos notariales y registrales. Consulta por escrito si el proyecto corresponde a una primera venta y solicita el sustento del valor del terreno cuando sea aplicable.
Evita asumir que todo departamento nuevo está completamente libre de alcabala. Una revisión legal y tributaria previa te ayudará a conocer el costo real de la compra y a evitar observaciones durante la formalización.
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Mi compromiso es facilitar la búsqueda y adquisición de propiedades, proporcionando contenido que conecte a compradores y vendedores de manera eficiente y confiable. En nuestro blog, comparto artículos, guías y consejos sobre el mercado inmobiliario peruano, con el objetivo de apoyar a nuestros lectores en cada paso de su camino hacia la adquisición de su próximo hogar o espacio de trabajo.
