Si planeas comprar un departamento nuevo para alquilarlo, debes conocer qué reparaciones te corresponderá asumir como propietario. Te explicamos las obligaciones del arrendador, los daños que puede pagar el inquilino y qué documentos revisar antes de comprar.
Comprar un departamento nuevo para luego arrendarlo puede generar ingresos y fortalecer tu patrimonio. Sin embargo, antes de firmar la compraventa conviene entender qué reparaciones asumirás como futuro propietario.
En Perú, el Código Civil establece que el arrendador debe conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso pactado y realizar las reparaciones necesarias, salvo que exista un acuerdo válido que distribuya determinadas obligaciones de otra manera.
¿Qué reparaciones corresponden al arrendador en Perú?
El artículo 1680 del Código Civil obliga al arrendador a entregar el bien con sus accesorios, mantener al arrendatario en el uso del inmueble y conservarlo en buen estado para la finalidad acordada. También le corresponde ejecutar las reparaciones necesarias durante el arrendamiento, salvo pacto distinto.
El propietario suele asumir los desperfectos que no fueron causados por el inquilino y que afectan la seguridad, habitabilidad o funcionamiento normal del departamento.
Reparaciones estructurales y elementos comunes
Las grietas relevantes, filtraciones originadas en la estructura, desprendimientos, fallas de impermeabilización o problemas en techos y muros pueden requerir la intervención del propietario.
Cuando el origen se encuentra en un área común —como una tubería matriz, fachada, azotea o ducto— también debe revisarse el reglamento interno y comunicarse el problema a la junta de propietarios o a la administración.
Si existe riesgo para las personas o dudas sobre la estabilidad del inmueble, la evaluación debe realizarla un profesional competente considerando las disposiciones técnicas del Reglamento Nacional de Edificaciones.
Instalaciones de agua, desagüe y electricidad
El propietario debe atender las fallas de instalaciones fijas entregadas con el departamento cuando se deban al desgaste, una deficiencia previa o un problema no atribuible al arrendatario.
Esto puede incluir fugas dentro de muros, fallas del tablero eléctrico, tomacorrientes defectuosos, tuberías empotradas o problemas en una terma incluida en el inmueble.
En cambio, el reemplazo de focos, el mantenimiento cotidiano o la reparación de daños ocasionados por un uso inadecuado pueden corresponder al inquilino, siempre que el contrato lo precise y no contradiga la ley.
Humedad, moho y condiciones de salubridad
La responsabilidad depende del origen del problema. Si la humedad aparece por filtraciones, tuberías dañadas, impermeabilización deficiente o fallas del edificio, el propietario debe corregir la causa y reparar las zonas afectadas.
Si el problema proviene de una conducta comprobable del inquilino, como no informar oportunamente sobre una fuga o impedir permanentemente la ventilación, la responsabilidad puede variar.
Por ello, al entregar el departamento resulta recomendable elaborar un inventario acompañado de fotografías y un acta firmada por ambas partes.
¿Qué reparaciones debe asumir el inquilino?
El artículo 1681 del Código Civil dispone que el arrendatario debe cuidar el bien, utilizarlo para el destino acordado, informar oportunamente sobre los daños y efectuar las reparaciones que le correspondan según la ley o el contrato.
Si rompe una puerta, deteriora un mueble, manipula una instalación o causa una obstrucción por uso indebido, puede tener que asumir el costo de la reparación.
La diferencia principal está entre el desgaste normal y el daño imputable. El primero aparece por el paso del tiempo y el uso razonable; el segundo se produce por negligencia, mal uso o modificaciones no autorizadas.
¿Qué revisar al comprar un departamento nuevo para alquilarlo?
Antes de comprar, solicita la memoria de acabados, los planos disponibles, el manual del propietario, el reglamento interno y las condiciones del servicio de garantía o posventa.
También debes verificar quién atenderá las observaciones relacionadas con instalaciones, áreas comunes y acabados después de la entrega. Antes de elegir un proyecto, revisa cómo saber si una inmobiliaria es confiable.
Los artículos 76 al 80 del Código de Protección y Defensa del Consumidor regulan los deberes de información, el contenido de los contratos y la atención posventa en operaciones inmobiliarias.
Asimismo, el artículo 1784 del Código Civil contempla la responsabilidad del contratista cuando, dentro de los cinco años posteriores a la aceptación, la obra se destruye total o parcialmente o presenta peligro evidente de ruina por defectos de construcción. El aviso debe realizarse dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento del problema.
¿Cómo redactar la cláusula de reparaciones?
El contrato debe diferenciar las reparaciones necesarias o estructurales, el mantenimiento ordinario, los daños causados por el inquilino, el procedimiento de aviso, los plazos de atención, el acceso para inspecciones y la aplicación de la garantía.
Evita cláusulas generales que trasladen todos los gastos al arrendatario. Una distribución clara y compatible con la legislación peruana ayuda a prevenir controversias.
Protege tu departamento y tu inversión
Si compras un departamento nuevo para arrendarlo, no evalúes únicamente la cuota inicial o la rentabilidad estimada. Considera también los gastos de mantenimiento, reparaciones, administración y posibles periodos sin ocupación.
Con un inmueble revisado, documentación completa y un contrato preciso, podrás proteger tu inversión y ofrecer una vivienda segura.
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Mi compromiso es facilitar la búsqueda y adquisición de propiedades, proporcionando contenido que conecte a compradores y vendedores de manera eficiente y confiable. En nuestro blog, comparto artículos, guías y consejos sobre el mercado inmobiliario peruano, con el objetivo de apoyar a nuestros lectores en cada paso de su camino hacia la adquisición de su próximo hogar o espacio de trabajo.
