El 2025 encuentra al mercado inmobiliario limeño en un escenario de estabilidad con ligeras alzas. El precio promedio del metro cuadrado (m²) en Lima Metropolitana se ubica en S/ 6,821, según datos de CAPECO e informes sectoriales. En esta nota te mostramos los distritos más caros y accesibles, ejemplos de cuánto cuesta un depa estándar y consejos prácticos para comprar sin pagar de más.
¿Cuánto cuesta un departamento en Lima en 2025?
El precio promedio del m² en Lima Metropolitana es de S/ 6,821 (julio 2025), con variaciones según distrito. En el primer semestre, el valor subió 1,1 %, aunque por debajo de la inflación, lo que implica una caída real de 0,2 % (CAPECO).
En valores concretos:
- Un departamento de 60 m² cuesta alrededor de S/ 423,000.
- Uno de 100 m² con tres dormitorios bordea los S/ 657,000.
Distritos más caros para comprar departamento en 2025
- San Isidro y Barranco: más de S/ 9,200 por m².
- Miraflores: ≈ S/ 8,700 por m².
- Jesús María y San Borja: entre S/ 7,200 y S/ 7,400 por m².
La zona más exclusiva es San Isidro Sur, con ≈ S/ 11,900 por m².
Distritos intermedios con precios competitivos
- Magdalena del Mar, Surquillo y Surco: entre S/ 6,700 y S/ 6,900 por m².
- La Victoria: ≈ S/ 6,752 por m², destacando como el distrito con mayor crecimiento interanual (≈ 13 %).
- San Miguel y Pueblo Libre: entre S/ 6,000 y S/ 6,300 por m².
Distritos más accesibles para invertir
- Chorrillos y La Molina: entre S/ 5,400 y S/ 5,600 por m².
- Ate y Breña: entre S/ 4,500 y S/ 5,300 por m².
- San Juan de Miraflores y Los Olivos: desde S/ 3,600 por m².
- San Martín de Porres: es de los más bajos, con precios desde S/ 2,934 por m².
Factores que explican las variaciones de precios
Ubicación y conectividad
La cercanía a vías principales, corredores de transporte y proyectos como la Línea 2 del Metro eleva el valor del m².
Desarrollo de proyectos
Distritos con oferta nueva —como La Victoria o Cercado de Lima— registran las alzas más fuertes.
Proyectos sostenibles
Los departamentos con certificación MiVivienda Verde mantienen alta demanda gracias a sus beneficios en ahorro energético y financiamiento preferente.
Consejos para comprar al precio justo
- Compara precios reales por distrito. Usa fuentes oficiales como Nexo Inmobiliario.
- Calcula tu presupuesto completo. Incluye inicial, gastos notariales y de mantenimiento.
- Aprovecha programas del Estado. El Bono del Buen Pagador y el Bono MiVivienda Verde pueden ahorrarte hasta S/ 25,000.
- Revisa la revalorización. Zonas emergentes como Lurín o Chorrillos muestran potencial a mediano plazo.
- Asesórate con especialistas. Evita pagar de más en distritos sobrevalorados.
Conclusión
El precio promedio de departamentos en Lima en 2025 es de S/ 6,821 por m², con distritos premium que superan los S/ 9,000 y otros que ofrecen opciones desde S/ 3,000. La estabilidad del mercado convierte a este año en un buen momento para adquirir vivienda o invertir en propiedades.
Invertir en el distrito adecuado marcará la diferencia entre pagar de más o aprovechar una oportunidad de crecimiento.
