El mercado de vivienda en Lima está viviendo una expansión notable: las ventas de departamentos crecieron 23,3 % en 2024 y el crédito hipotecario avanzó 6,4 % interanual en agosto de 2025. Con este impulso, distritos como Jesús María, Surquillo y Ate se perfilan como las mejores zonas de Lima para vivir en 2026. Te contamos por qué y mostramos proyectos que combinan ubicación, servicios y plusvalía.
¿Por qué importa la ubicación y la calidad de vida?
Lima supera los 10 millones 432 mil habitantes y concentra el 30,4 % de la población del Perú. Esta densidad obliga a pensar en distritos que ofrezcan buena infraestructura, servicios y seguridad. El INEI y la PNP publican estadísticas de criminalidad que muestran que distritos como La Molina y Barranco fueron los más seguros en 2024, mientras que San Juan de Lurigancho concentró 11,2 % de los delitos reportados. Miraflores, por ejemplo, cuenta con más de 500 cámaras de videovigilancia y patrullaje 24/7, lo que ha reducido la incidencia delictiva.
Además, el Informe Económico de la Construcción de CAPECO revela que el mercado de vivienda en Lima Metropolitana registró un crecimiento significativo en 2024, impulsado por el segmento Mivivienda: la oferta habitacional en este programa aumentó 15,5 %, mientras que la vivienda no social disminuyó 7,4 %. Las ventas de viviendas crecieron 23,3 %, el mejor resultado en 11 años, y distritos emergentes como Pueblo Libre (+53,5 %), Cercado de Lima (+50,9 %), Lince (+37,6 %) y Jesús María (+32,3 %) lideraron la expansión.
Con este contexto, elegir bien la zona para vivir en 2026 implica evaluar conectividad, servicios, seguridad y potencial de valorización.
Zonas con mayor proyección para vivir en 2026
Jesús María: crecimiento y vida urbana equilibrada
Jesús María se consolidó como uno de los distritos con mayor dinamismo inmobiliario; las ventas de viviendas aumentaron 32,3 % en 2024. Su ubicación céntrica le permite estar cerca de avenidas importantes, universidades y áreas verdes como el Campo de Marte. Según el INEI, el distrito registró 5 446 nacimientos en 2024, señal de un crecimiento poblacional estable. A nivel de seguridad, el patrullaje y la videovigilancia constantes de municipalidades cercanas (Miraflores y San Isidro) sirven de referencia.
Proyecto sugerido – Vive Olivar
- Ubicación: Jr. Caracas 2324, Jesús María
- Unidades: 1 a 3 dormitorios, 2 o 3 baños, áreas de 44,66 a 136,09 m²
- Entrega: noviembre de 2026
- Amenidad destacada: Lobby acogedor
Este proyecto ofrece sólo 31 departamentos distribuidos en 7 pisos, ideal para quienes buscan espacio, calidad y la calma de un edificio pequeño. Su precio inicial ronda los S/ 378.000, y al estar en el corazón de Jesús María garantiza acceso rápido a colegios, hospitales y zonas de esparcimiento.
Surquillo: centralidad con proyección de plusvalía
Surquillo destaca por su ubicación estratégica: limita con Miraflores, San Isidro y San Borja. A pesar de su pequeña extensión, es uno de los distritos con mayor densidad (30 348 habitantes/km²), lo que impulsa la demanda de vivienda. La cercanía a centros comerciales (Real Plaza Primavera, Angamos y Caminos del Inca) y vías como la Av. Angamos facilita la movilidad.
Proyecto sugerido – Fisher 129
- Ubicación: Calle Fisher 129, Surquillo
- Unidades: departamentos de 1 a 3 dormitorios, 1 a 4 baños, áreas de 41,32 a 116,89 m²
- Entrega: marzo de 2027
- Precio desde: aproximadamente S/ 229 760
- Áreas comunes: gimnasio, jardín interior, lobby, techos ecológicos, zona de parrillas y terraza
Este proyecto se localiza en la urbanización La Calera de la Merced, cerca de restaurantes y centros de entretenimiento. La oferta de departamentos con techos ecológicos y áreas verdes interiores atrae a jóvenes profesionales y parejas que valoran la sostenibilidad. Su financiación a través de BBVA facilita el acceso al crédito.
Ate: distrito emergente con alta conectividad
Ate es uno de los distritos más poblados de Lima (743 517 habitantes) y concentra obras de infraestructura claves como la ampliación de la Carretera Central y la futura Línea 2 del Metro. Aunque algunas zonas presentan índices delictivos más altos, su gran tamaño permite elegir barrios seguros cercanos a centros comerciales y universidades. En 2024 se registró un crecimiento de ventas de vivienda social gracias a programas como Mivivienda.
Proyecto sugerido – Residencial Salamanca de Monterrico 19
- Ubicación: Calle Las Tunas 456, Ate
- Unidades: 1 a 4 dormitorios, 1 a 3 baños, áreas de 47,21 a 134,46 m²
- Entrega: julio de 2026
- Precio desde: alrededor de S/ 293 700
- Áreas comunes: lobby, terraza, video vigilancia y zona de
El proyecto está a solo dos cuadras del supermercado Plaza Vea Salamanca y a cinco minutos del Jockey Plaza. Sus departamentos cuentan con buena distribución y las zonas comunes incluyen parrillas y jardines, ideales para familias. La financiación con Interbank y la entrega programada para 2026 lo convierten en una opción atractiva para quienes buscan invertir en un distrito con potencial de valorización.
Consejos para elegir la mejor zona en 2026
- Revisa datos de crecimiento del mercado: en 2024 las ventas de vivienda aumentaron 23,3 % y el segmento Mivivienda lideró con 31 %. Estas cifras indican distritos en expansión como Jesús María y Pueblo Libre.
- Evalúa seguridad y servicios: consulta estadísticas del INEI y la PNP; prioriza distritos con patrullaje constante y videovigilancia.
- Analiza la conectividad: proyectos cercanos a nuevas líneas de metro o avenidas principales tendrán mejor plusvalía.
- Considera la densidad poblacional y la calidad del aire: distritos con áreas verdes y espacios abiertos ofrecen mayor calidad de vida.
- Compara proyectos: revisa precios, fecha de entrega, financiamiento y áreas comunes. Proyectos como Fisher 129, Vive Olivar y Salamanca de Monterrico 19 ofrecen diferentes combinaciones de precio, tamaño y servicios.
Conclusión
El 2026 se perfila como un año de oportunidades para quienes desean comprar un departamento en Lima. Con un mercado inmobiliario en expansión, crédito hipotecario en crecimiento y distritos emergentes con fuerte plusvalía, la clave está en elegir zonas con buena calidad de vida y proyección. Jesús María combina centralidad y dinamismo; Surquillo ofrece ubicación estratégica y sostenibilidad; y Ate, con proyectos como Salamanca de Monterrico 19, se consolida como un distrito emergente gracias a las obras de infraestructura. Analiza tus necesidades, visita los proyectos y toma una decisión informada que te permita disfrutar de tu nuevo hogar en 2026.
